Từ ngày 01/07/2026, quy định về thiết kế và quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ có một số thay đổi đáng chú ý mà gia chủ đang chuẩn bị xây nhà cần cập nhật.
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, Chính phủ đã quy định cụ thể hơn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, trong đó có nội dung liên quan trực tiếp đến thiết kế và xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Đáng chú ý, từ thời điểm này, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng về nguyên tắc phải được thiết kế bởi tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm, ngoại trừ một số trường hợp được phép tự tổ chức thiết kế.
Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng: Khi nào phải có người có chuyên môn thiết kế?
Theo khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, quy định về thiết kế nhà ở riêng lẻ được phân thành các trường hợp cụ thể.
Trường hợp thứ nhất, chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế nếu công trình đồng thời đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện: dưới 03 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² và chiều cao công trình dưới 12 m.
Nếu công trình không đồng thời đáp ứng các điều kiện trên nhưng dưới 07 tầng hoặc có 01 tầng hầm, việc thiết kế phải được thực hiện bởi tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật.
Đối với công trình từ 07 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, việc thiết kế cũng phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện. Đồng thời, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật có liên quan về phòng cháy, chữa cháy.
Như vậy, cách hiểu “nhà dưới 7 tầng thì gia chủ có thể tự thiết kế” không còn chính xác trong mọi trường hợp. Quy mô công trình cần được xem xét đồng thời dựa trên số tầng, tầng hầm, diện tích sàn và chiều cao.
Quy định mới khác gì so với trước đây?
Trước đây, khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 cho phép hộ gia đình tự thiết kế nhà ở riêng lẻ khi công trình có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 m, với điều kiện phù hợp quy hoạch và hộ gia đình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
Trong khi đó, quy định mới tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP đặt ra cách phân loại cụ thể hơn theo quy mô công trình. Đáng chú ý, đối với trường hợp được tự tổ chức thiết kế, các điều kiện phải được đáp ứng đồng thời: dưới 03 tầng, không có tầng hầm, diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m.
Đây là thay đổi mà những gia chủ đang chuẩn bị xây nhà cần đặc biệt lưu ý, bởi chỉ cần công trình không đáp ứng một trong các điều kiện trên thì có thể đã thuộc trường hợp phải có tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn thực hiện thiết kế.
Xây nhà phải bảo đảm an toàn cho công trình và khu vực xung quanh
Không chỉ tập trung vào yêu cầu thiết kế, Nghị định 207/2026/NĐ-CP còn quy định việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình liền kề, lân cận và môi trường xung quanh.
Điều này đặc biệt đáng lưu ý với những căn nhà xây chen trong khu dân cư, nơi công trình thường nằm sát hoặc tiếp giáp với nhà bên cạnh. Các vấn đề như kết cấu, móng, đào đất, thi công tầng hầm, chống thấm, an toàn công trình lân cận… cần được tính toán phù hợp ngay từ giai đoạn thiết kế.
Vì vậy, thiết kế không chỉ để có một bản vẽ đẹp, mà còn là cơ sở quan trọng để kiểm soát công năng, kết cấu, an toàn và quá trình thi công thực tế.
Gia chủ cần làm gì trước khi khởi công?
Với những thay đổi mới, trước khi xây nhà, gia chủ không nên chỉ quan tâm đến câu hỏi “Nhà tôi có cần xin giấy phép xây dựng không?” mà cần xem xét tổng thể các điều kiện liên quan đến công trình.
Trước tiên, cần kiểm tra quy hoạch, điều kiện xây dựng tại vị trí khu đất và xác định chính xác công trình thuộc trường hợp nào. Sau đó, cần xác định yêu cầu về thiết kế dựa trên số tầng, diện tích, chiều cao và số lượng tầng hầm.
Đặc biệt, miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được tự ý xây dựng hoặc không cần hồ sơ thiết kế. Việc có thuộc diện miễn giấy phép hay không và việc ai được phép thiết kế là hai vấn đề cần được xem xét theo các quy định tương ứng.
Vì sao gia chủ vẫn nên có đơn vị chuyên môn đồng hành?
Một ngôi nhà có thể bắt đầu từ nhu cầu rất đơn giản: cần bao nhiêu phòng ngủ, phòng khách rộng bao nhiêu, ngân sách khoảng bao nhiêu. Nhưng để biến những nhu cầu đó thành một công trình an toàn và phù hợp, cần có sự tính toán về kiến trúc, kết cấu, công năng và kỹ thuật thi công.
Đặc biệt với những công trình không thuộc trường hợp được tự tổ chức thiết kế, việc lựa chọn tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn không chỉ là yêu cầu theo quy định mà còn giúp gia chủ hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình xây dựng.
Một phương án thiết kế được tính toán ngay từ đầu cũng giúp gia chủ chủ động hơn về chi phí, vật tư, tiến độ và chất lượng công trình, thay vì vừa xây vừa điều chỉnh.
Xây dựng Ngô Quân – đồng hành cùng gia chủ từ tư vấn đến hoàn thiện
Trước những thay đổi mới trong quy định xây dựng, việc chuẩn bị kỹ ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong suốt quá trình xây nhà.
Xây dựng Ngô Quân đồng hành cùng gia chủ từ tư vấn – thiết kế – thi công – hoàn thiện, hướng đến giải pháp xây dựng đồng bộ, phù hợp với nhu cầu sử dụng và điều kiện thực tế của từng công trình.
Bạn đang chuẩn bị xây nhà? Đừng chỉ quan tâm đến mẫu nhà đẹp hay chi phí xây dựng. Hãy kiểm tra điều kiện xây dựng và chuẩn bị phương án thiết kế phù hợp ngay từ đầu để quá trình thi công được đúng quy định – an toàn – tối ưu công năng và kiểm soát chi phí tốt hơn.
Lưu ý
Quy định về thiết kế và quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ có thể phụ thuộc vào quy mô, vị trí và đặc điểm cụ thể của từng công trình. Nội dung trên được cập nhật theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP và các quy định hiện hành tại thời điểm đăng bài. Gia chủ nên kiểm tra hồ sơ và điều kiện cụ thể với cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị chuyên môn trước khi khởi công.
Cần tư vấn trước khi xây nhà? Liên hệ Xây dựng Ngô Quân
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và chưa rõ điều kiện xây dựng, phương án thiết kế, chi phí hoặc quy trình thi công, hãy liên hệ Xây dựng Ngô Quân để được tư vấn và hỗ trợ phù hợp với công trình thực tế.
XÂY DỰNG NGÔ QUÂN
📍 Địa chỉ: Trụ sở chính: E02-7, đường số 8, KDC Nam Long, phường Cái Răng, TP. Cần Thơ
Văn phòng: B2-37 Nguyễn Văn Quang, KDC Nam Long, phường Cái Răng, TP. Cần Thơ
📞 Hotline: 097 4444 789
🌐 Fanpage: Xây dựng Ngô Quân – https://www.facebook.com/xaydungngoquan
Tư vấn – Thiết kế – Thi công – Hoàn thiện
Đồng hành cùng gia chủ kiến tạo không gian sống an toàn, tối ưu công năng và phù hợp ngân sách.
👉 Liên hệ Xây dựng Ngô Quân ngay hôm nay để được tư vấn cho ngôi nhà của bạn.
